【2026年版】持ち家の老後の生活費はいくら？維持費・修繕費の目安と備え方

「持ち家があるから老後の住居費は心配しなくていい」と考えている方は少なくありません。たしかに家賃を払わなくて済む持ち家には、老後生活において大きなメリットがあります。しかし、持ち家であっても維持にかかる費用はゼロではなく、築年数が経つほど修繕費や改修費が重くのしかかってくるのが現実です。この記事では、2026年に公表された最新の統計と調査をもとに、持ち家世帯の老後の生活費の実態を整理し、見落としがちな維持費・修繕費の全体像と、老後の住まいとの向き合い方を解説します。

持ち家世帯の老後生活費——統計が示す実態

老後の生活費を考えるうえで、まず現実の数字を確認しておくことが重要です。総務省の家計調査は全国の家庭の収支を毎月調べている信頼性の高い統計で、高齢者世帯の生活費の実態を知るための基本的な資料として広く活用されています。2026年2月に公表された2025年のデータから、持ち家世帯の老後の生活費の特徴を見ていきましょう。

高齢夫婦世帯の持ち家率と住居費の実態

総務省「家計調査（家計収支編）2025年」によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の持ち家率は95.6％に達しています。高齢夫婦世帯のほとんどが持ち家に住んでいることになります。現役時代に住宅ローンを完済し、老後はその家に住み続けるという暮らし方が、日本の高齢世帯でいかに一般的かを示す数字といえるでしょう。

この高い持ち家率が、家計調査の住居費の数字に直接表れています。同じ世帯の住居費は月平均1万7,739円で、そのうち家賃・地代は2,457円にすぎません。賃貸住宅に住む世帯と比べると、極めて低い水準です。この数字だけを見ると「持ち家の老後は住居費がほとんどかからない」と感じるかもしれませんが、実態は少し異なります。

持ち家世帯の住居費が低く見える理由と注意点

家計調査で住居費が低く見えるのは、統計上の「住居費」の範囲に理由があります。住居費に入るのは家賃・地代と、家の修繕や設備の維持にかかる費用です。固定資産税は税金として「非消費支出」に、火災保険料は「その他の消費支出」に計上されるため、住居費の数字には表れません。

住居費のうち家賃・地代を除いた「設備修繕・維持」は、月平均で約1万5,000円です。ただし、これは修繕工事をしなかった世帯も含めた平均値にすぎません。屋根や外壁の塗り替えのような大きな工事は数年から十数年に一度しか発生しないため、月平均にならすと小さな数字になります。実際に工事をする年には、100万円を超える支出が一度に出ていくことも珍しくありません。固定資産税や火災保険料、まとまった修繕費まで含めた「持ち家の本当のコスト」は、家計調査の住居費よりずっと大きいと考えておく必要があるでしょう。

費目別の生活費の内訳については、「老後の生活費の内訳」の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

見落としがちな持ち家の維持費

持ち家に住んでいると、毎月の家賃負担がない分、住居費を意識しにくくなります。しかし、持ち家には家賃に代わる形で、税金・保険料・修繕費という3つの費用がかかり続けます。これらは「まとめて払う」「数年ごとに発生する」という性質があるため見落とされがちですが、年間・長期で積み上げると決して小さくない金額です。

固定資産税・火災保険料の年間負担

持ち家を所有する限り、毎年必ず支払う義務が生じるのが固定資産税です。固定資産税は土地と建物それぞれの評価額に対して課税される地方税で、標準税率は1.4％とされています。実際の税額は物件の所在地や評価額によって異なりますが、一般的な戸建て住宅では年間10〜15万円程度がひとつの目安です。市街化区域内の土地や建物には、固定資産税に加えて都市計画税（税率は最大0.3％）もかかります。

建物の評価額は年々下がっていくため、築年数が経過するほど固定資産税は緩やかに減る傾向があります。ただし、土地の評価額は地価の動きによって変わり、立地によっては下がらないケースもあるでしょう。

火災保険料も、持ち家を守るために欠かせない継続的な支出です。近年は自然災害の増加を受けて、火災保険に地震保険をセットで加入するケースが一般的になっています。保険料は建物の構造・所在地・補償内容・築年数などで大きく異なりますが、年間5〜10万円程度を見込んでおくとよいでしょう。固定資産税と火災保険料を合わせると、持ち家の「毎年必ずかかるコスト」は年間15〜25万円、月に換算すると1.2〜2万円程度になります。家賃ゼロの安心感の裏側に、こうした継続的な固定コストがあることを忘れないようにしたいところです。

修繕費の現実——30年超で平均554万円

固定資産税や保険料とは別に、持ち家には建物の老朽化に伴う修繕費が発生します。アットホーム株式会社が2026年に実施した「一戸建て修繕の実態調査2026」によると、新築一戸建てを購入して30年以上住んでいる人がこれまでにかけた修繕費は、平均554.0万円でした。建物の構造別では、木造が平均506.8万円、鉄筋・鉄骨造が平均666.4万円です。

修繕したことがある場所で最も多かったのは外壁（69.1％）で、外壁の修繕費の合計は平均177.6万円にのぼります。次いでトイレ・給湯器・屋根がそれぞれ約6割で、水回りや屋根まわりは特にまとまった費用がかかりやすい箇所です。また、回答者の3人に1人が修繕費の高騰や資材不足の影響を受けており、その中で最も多かったのは修繕を「見送った」という対応でした。

554万円を30年で割ると、月約1.5万円に相当します。家賃を払わない代わりに、長い目で見れば毎月これだけの修繕費を積み立てておく必要があるともいえるでしょう。しかし同調査では、修繕費を積み立てていない人が9割以上にのぼり、その人たちが修繕費に充てたお金は「日常の生活費の中から捻出」が最も多くなっています。年金生活に入ってから大規模な修繕が重なると、限られた貯蓄を一気に取り崩すことになりかねません。現役時代のうちから修繕費を計画的に準備しておくことが、老後の家計を守るうえで大切な視点です。

老後に生じやすい大規模修繕とバリアフリー改修

持ち家の修繕費は、築年数に応じて発生する時期と金額がある程度予測できます。どの時期にどのような工事が必要になるかを把握しておけば、老後の家計への影響を小さく抑える準備が可能です。また、体の変化が出てくる老後には、安全に暮らすためのバリアフリー改修も重要な課題になります。

築年数別の主な修繕内容と費用目安

戸建て住宅は、一般的に新築から10年を過ぎた頃から本格的なメンテナンスが必要になり始めます。外壁の塗装は築10〜15年を目安に1回目の塗り替えが推奨されており、費用は規模や素材によって異なるものの、100万円前後が一般的な目安です。屋根の修繕も築10〜20年の間に1回目が必要となることが多く、こちらも100万円程度を見込んでおきましょう。

築20〜25年になると、水回り設備の老朽化が目立ってきます。浴室やキッチンの交換にはそれぞれ100万円前後、トイレの交換には数十万円程度かかるのが一般的です。給湯器の耐用年数は10〜15年ほどとされ、老後の間に少なくとも1〜2回は交換が必要になるでしょう。交換費用は機種や工事内容にもよりますが、20〜50万円程度が目安です。

築30年以上になると、外壁・屋根の2回目の修繕サイクルに入るとともに、電気配線や給排水管の老朽化への対応も検討が必要になります。これらが重なる時期には、数百万円規模の支出が短期間に集中するケースも珍しくありません。60代後半から70代にかけてこうした修繕ラッシュが訪れることを念頭に置き、60代のうちから計画的に資金を確保しておくと安心です。

バリアフリー改修の必要性と費用

大規模修繕とは別に、老後の暮らしを安全に続けるためにはバリアフリー改修も欠かせません。加齢とともに足腰の筋力が落ち、段差でのつまずきや浴室での転倒といった事故が起きやすくなります。高齢者の転倒事故は、居室や階段、浴室、玄関など、ふだん過ごす家の中で起きることが少なくないため、住まいの安全対策は早めに取り組んでおきたいところです。

バリアフリー改修の主な内容は、手すりの設置、段差の解消、浴室・トイレの改修、廊下幅の拡張、すべりにくい床材への変更などです。小規模なものであれば数十万円から対応できますが、複数箇所をまとめてリフォームする場合は100〜300万円程度になることもあります。

介護保険の住宅改修制度を使えば、手すりの取り付けや段差の解消など対象となる工事について、20万円を上限に費用の7〜9割（最大18万円）が支給されます。対象になるのは要支援・要介護の認定を受けた人で、工事の前に市区町村への申請が必要です。支給額には上限があるため、大がかりなバリアフリー改修には自己負担分の準備が欠かせません。認定を受ける前でも、予防のために早めに改修しておけば、転倒や介護が必要な状態になるのを防ぐ効果が期待できます。自治体によっては、認定を受けていない高齢者向けに独自の住宅改修の補助制度を設けている場合もあるので、お住まいの市区町村に確認してみてください。持ち家で老後を安心して過ごすためには、修繕費と並んでバリアフリー改修の費用も住居コストとして見込んでおくことが大切です。

持ち家のメリットと賃貸との違い——老後視点で整理する

ここまで持ち家にかかる維持費や修繕費の現実を見てきました。しかし、老後における持ち家の価値はコスト面だけで測れるものではありません。賃貸住宅との比較を通じて、持ち家が老後の生活にもたらすメリットと、賃貸との本質的な違いを整理しておきましょう。

住居費が安定するという安心感

持ち家最大のメリットは、住居費が長期にわたって安定することです。住宅ローンを完済した後は、固定資産税・保険料・修繕費といった維持コストは発生するものの、家賃のように毎月一定額が出ていくことはありません。収入が年金中心になる老後においては、この住居費の安定が家計全体の安心感に直結します。

賃貸住宅の場合、毎月の家賃は老後も変わらず家計にのしかかります。都市部では月6〜10万円以上の家賃が必要なケースも多く、年金収入だけでまかなうのは容易ではありません。一人暮らしで家賃6万円を払う場合の試算は「老後の一人暮らしの生活費」の記事で紹介しています。また、高齢になるほど賃貸住宅の入居審査が厳しくなる傾向があり、住み替えを希望しても断られるケースがあることも指摘されています。持ち家があれば、こうした入居審査の心配とは無縁です。

さらに、持ち家は自分の所有物なので、室内をリフォームしたり、生活動線を自分好みに整えたりする自由度が高いのも大きなメリットです。賃貸では難しい大がかりなバリアフリー改修も、持ち家であれば自分の判断で実施できます。老後の暮らしを自分たちのペースで整えられることは、精神的なゆとりにもつながるでしょう。

売却・住み替えという選択肢

持ち家には、いざとなれば売却して資金を確保できるという側面もあります。老後の生活費が厳しくなった場合や、介護施設への入居が必要になった場合に、自宅を売却すればまとまった資金を手にできます。立地条件や市況によって売却価格は大きく異なりますが、長年住んだ持ち家が「いざというときの資産」として機能する可能性は、賃貸にはない持ち家ならではの選択肢です。

自宅を売却した後に別の住まいへ移るという方法もあります。子どもが独立して広すぎる家を持て余している場合や、維持管理が負担になってきた場合には、コンパクトなマンションや高齢者向け住宅へ住み替えることで、生活費全体を見直すきっかけにもなるでしょう。住み替えのタイミングについては、次の章で詳しく取り上げます。

持ち家か賃貸かという問いに正解はありませんが、老後の生活費を設計するうえで「住まいをどう活用するか」を意識的に考えることが、安心な老後への重要な視点となります。夫婦2人の老後の住居費や収支については「夫婦2人の老後の生活費」の記事もあわせてご覧ください。

老後の持ち家を守るための準備と考え方

維持費・修繕費・バリアフリー改修と、持ち家にかかるコストの全体像が見えてきました。大切なのは、これらの費用を「突然の出費」として受け身で迎えるのではなく、ある程度予測したうえで計画的に備えておくことです。老後の持ち家を安心して守り続けるために、具体的な準備の考え方を整理します。

修繕費の積み立て方

修繕費の準備で最も重要なのは、「いつ・何に・どれくらいかかるか」をあらかじめ大まかに見積もっておくことです。前章で確認したように、30年以上住んだ一戸建ての修繕費は平均554万円で、月に換算すると約1.5万円になります。現役時代から毎月1〜2万円を修繕専用の口座に積み立てておく習慣を持つのが理想的でしょう。

すでに退職を迎えた方や積み立てが十分でない方は、退職金の一部を修繕費用として別口座に確保しておく方法も有効です。老後の生活費として使う資金と、住まいのメンテナンスのための資金を分けて管理しておけば、大きな修繕が発生したときにも慌てずに対応できます。

修繕費は一度に大きな金額が必要になることが多いため、複数の業者から見積もりを取って比べることも大切です。アットホームの調査では、見積もりを依頼した会社は平均1.8社にとどまっていました。2〜3社に依頼すれば、費用の相場や工事内容の違いが見えやすくなります。修繕のタイミングを業者任せにせず、自分たちで定期的に住まいの状態を点検し、早めに対処することで費用を抑えられるケースも少なくありません。

住み替えを判断するタイミング

老後の持ち家については、「住み続ける」だけが選択肢ではありません。建物の老朽化で維持費がかさむ場合、広すぎる家に1人または2人で住み続けることが負担に感じる場合、あるいは子どもの住まいの近くに引っ越したい場合など、住み替えを検討するタイミングはいくつか訪れます。

住み替えの判断は、体力・判断力・資金力がある早い時期ほど選択肢が広がります。80代になってから住み替えを決めようとしても、引っ越し作業の負担や新居探しの難しさが増すため、70代前半のうちに一度立ち止まって検討することをおすすめします。自宅を売却してコンパクトなマンションや高齢者向け住宅へ移ることで、維持管理の手間と費用を大幅に減らせるケースもあるでしょう。

持ち家を手放すことに抵抗を感じる方も多いですが、老後の生活の質を高めるための合理的な判断として、住み替えを前向きに検討することも大切な視点です。「今の家をいつまで維持できるか」を家族で率直に話し合い、早めに方向性を定めておくことが、老後の住まいにまつわる不安を和らげる最も現実的なアプローチといえるでしょう。

よくある質問

Q1. 持ち家があれば老後の住居費はかからないのですか？

住宅ローンを完済していれば家賃の負担はなくなりますが、持ち家の維持にかかる費用は引き続き発生します。固定資産税が年間10〜15万円、火災保険料が年間5〜10万円ほどかかるうえ、築年数に応じた修繕費も必要です。30年以上住んだ一戸建ての修繕費は平均554万円というデータもあり、月に換算すると約1.5万円に相当します。「家賃ゼロ＝住居費ゼロ」ではないことを念頭に置いて、老後の生活費を設計することが大切です。

Q2. 老後の持ち家にかかる維持費は年間いくらが目安ですか？

固定資産税と火災保険料で年間15〜25万円、修繕費の積み立てを月約1.5万円（年約18万円）とすると、合わせて年間33〜43万円ほど（月2.8〜3.6万円程度）がひとつの目安です。修繕費は毎年同じ額がかかるわけではなく、10〜15年ごとに外壁や屋根の大規模修繕が発生し、水回り設備の交換なども必要になります。大規模修繕が重なる年には数百万円規模の支出が一時的に集中することもあるため、日頃から計画的に積み立てておくことが重要です。

Q3. バリアフリー改修にはどのくらいの費用がかかりますか？

改修の内容や規模によって大きく異なりますが、手すりの設置や段差解消といった小規模な工事であれば数十万円から対応できます。浴室・トイレ・廊下などを複数箇所まとめてリフォームする場合は、100〜300万円程度になることもあるでしょう。要支援・要介護の認定を受けていれば、介護保険の住宅改修制度で、対象工事について20万円を上限に費用の7〜9割が支給されます。工事の前に申請が必要なほか、認定を受けていない方向けに独自の補助制度を設けている自治体もあるので、お住まいの市区町村の窓口に確認してください。

Q4. 持ち家と賃貸では老後の生活費はどちらが安くなりますか？

一概にどちらが安いとはいえず、個々の状況によって異なります。持ち家は住宅ローン完済後の家賃負担がない一方、維持費・修繕費・固定資産税が継続的にかかります。賃貸は毎月の家賃が家計を圧迫し続けますが、修繕費や固定資産税の負担はありません。老後の総コストで比べるには、それぞれの具体的な金額をシミュレーションしてみるのがおすすめです。

Q5. 老後に持ち家を売却して賃貸に住み替えることはできますか？

可能です。自宅を売却して得た資金を老後の生活費や介護費用に充てながら、よりコンパクトな賃貸住宅や高齢者向け住宅へ移る方法を選ぶ人もいます。ただし、高齢になるほど賃貸住宅の入居審査が厳しくなる傾向があるため、住み替えを検討するなら70代前半のうちに動き出すことが選択肢を広げるうえで重要です。売却価格は立地・築年数・市況によって大きく変わるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

Q6. 持ち家の修繕費はどのように準備しておけばよいですか？

現役時代から毎月1〜2万円を修繕専用の口座に積み立てておく方法が理想的です。すでに退職を迎えた方は、退職金の一部を生活費とは別の口座に確保しておくとよいでしょう。修繕が必要になったときは複数の業者から見積もりを取って比べることで、費用を抑えられる場合があります。住まいの状態を定期的に自分たちで点検し、小さな不具合に早めに対処することが、大規模修繕のコスト抑制にもつながります。

まとめ

この記事では、老後の生活費における持ち家の実態について、2026年に公表された最新のデータをもとに解説してきました。重要なポイントを整理します。

65歳以上の夫婦のみの無職世帯の持ち家率は95.6％と非常に高く、家計調査の住居費が月平均1万7,739円と低く見えるのは、持ち家世帯が大多数を占めているためです。しかし、固定資産税・火災保険料・修繕費・バリアフリー改修費など、持ち家には家賃に代わる継続的なコストがあります。30年以上住んだ一戸建ての修繕費は平均554万円というデータもあり、「持ち家＝住居費ゼロ」という認識は実態と異なります。

一方で、住居費が長期にわたって安定すること、賃貸の入居審査を気にしなくてよいこと、いざとなれば売却・住み替えという選択肢があることなど、持ち家には老後の安心を支える確かなメリットもあるといえるでしょう。

大切なのは、維持費・修繕費を「突然の出費」として受け身で迎えるのではなく、ある程度予測したうえで早めに準備しておくことです。現役時代から修繕費を積み立てておくこと、70代前半のうちに住み続けるか住み替えるかを家族で話し合っておくことが、老後の住まいにまつわる不安を和らげる現実的なアプローチといえます。

老後の生活費全体の概要は「老後の生活費の全体像」、費目別の支出は「老後の生活費の内訳」、夫婦2人の収支は「夫婦2人の老後の生活費」、老後に必要な準備総額の計算は「老後の生活費はいくら必要か」の記事をあわせてご覧ください。

※本記事の数値は2026年10月現在公表されている最新データ（総務省「家計調査」2025年平均など）に基づいています。